不定期租地建屋契約的存續期間？承租人可否改建房屋？

租用土地建築房屋，也是社會上常見的經濟模式，多數商業上的租地建屋契約都訂有期間（定期租賃契約）。但租地建屋的原因多端，實務上也常見未訂有期間的契約（不定期租賃契約）。而所謂不定期租賃契約，顧名思義，就是沒有租期的租約。

不定期租地建屋契約，土地所有權人要終止租約十分困難

土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」

所以依土地法第103條的規定，只要租地建屋的承租人沒有積欠超過2年租金租金、沒有危害公共安全或公序良俗的違法使用行為、轉租他人或其他違反租賃契約的行為，地主是無法終止租地建屋契約的。

不過承租土地興建房屋，這房屋總有使用年限吧，所以不定期限租地建屋契約，其實並非永久存續，而是「租至房屋不堪使用時為止」。

不定期租地建屋契約，期限應為「租至房屋不堪使用時為止」

最高法院105年度台上字第1200號民事判決：「租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。」

最高法院110年度台上字第421號民事判決：「土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。」

由以上兩則實務見解，我們可以歸納如下：

1. 不定期租地建屋契約，若無土地法第103條或依雙方租賃契約得終止租約之情形，則租期應至「房屋不堪使用時」為止。
2. 若房屋已達不堪使用之程度，出租人即可終止租賃契約，若承租人未經出租人同意，擅自改建、更新房屋材質結構，即為無權占有；反之，若承租人自行改建、更新房屋材質建構，出租人知悉卻又不即時表示反對，則依民法第451條之規定，不定期租地建屋契約又會產生了，出租人即不得要求承租人返還土地。

》民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」