什麼是合建契約？性質為何？

合建契約是我國民間常見的一種無名契約（民法中無明文規定），通常存在於地主和建商之間，由地主提供土地、建商出資興建來合作建屋。而其性質並不能一概而論，要看地主與建商間的約定來介定。

關於合建契約的實務見解

最高法院91年度台上字第1559號判決：「土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。」

最高法院80年度台上字第1650號判決：「土地所有人提供其土地由他人建築房屋，雙方按土地價款與房屋建築費用之比例，以分配房地之約定，係屬何種性質之契約，應依具體情事決定之，如建築之房屋由建築人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分移轉於土地所有人，土地所有人則將部分土地移轉於房屋建築人，以互相交換，固難謂非互易，但若建築之房屋，建築人自己不取得所有權，由土地所有人原始的取得所有權，於建造完成後，將部分房地移轉於房屋建築人，以作為完成房屋之報酬，則應屬承攬。」

最高法院83年度台上字第288號判決：「兩造訂立之土地合建房屋契約書係約定被上訴人提供土地，上訴人提供資金、技術合建房屋，再由兩造分配取得房屋及其基地。就被上訴人分得之房屋而言，乃以提供其土地之價值作為上訴人建築房屋之對價，性屬承攬，為有償雙務契約。則被上訴人應移轉系爭土地所有權與上訴人之義務，與上訴人應興建完成承攬房屋之義務，兩者係立於對待給付之關係。」

歸納合建契約的約定種類及性質

• 互易：
  如果建造的房屋是由起造人原始取得（建商為建物所有權人），建商完工後才將部分房屋所有權移轉給地主，而地主再移轉部分土地所有權給建商，屬於互易之性質。
• 承攬與買賣混合：
  如果建物的所有權人不是建商而是地主（起造人列地主），地主在完工後再把部分的房屋、土地所有權移轉給建商，作為蓋屋的報酬，則屬承攬與買賣之混合契約，但也有法院認為屬於承攬。
• 合夥：
  如果地主跟建商的合作關係，是重在共同出資經營一定事業的話，也有可能是合夥契約。