得標建物在法院發給權利移轉證書前滅失，損失應由誰承擔？

甲在法院拍賣中標到一棟房屋，也已繳足拍賣價金，但在法院核發「權利移轉證書」前，發生了大地震，該房屋在地震中應聲而毀，甲可以向法院主張標到的房屋已經震毀，聲請退還已繳納的價金嗎？

不動產法拍，危險負擔的時間點？

買賣標的物的危險負擔

買賣標的物毀損滅失的風險，該由賣方或買方來承擔？依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」

以買房為例，房子因天災、人禍毀損的風險，在「交付」房屋時起，就由買受人負擔，若在「交付」房屋之前，就由出賣人來負擔。例如房子在交屋前，房子就失火焚燬了，此時就算買方價金已付，但因為交付前的危險是由出賣人負擔，故買受人可主張解除契約，要求退還價金；反之，如果是在交屋後，房子因地震倒塌，因為已交付，所以危險由買受人負擔，已不能要求解約退還價金。

不動產法拍標的物的交付，係以法院發給權利移轉證書為時點

強制執行法第97條規定：「拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。」

強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」

最高法院89年度台抗字第166號裁定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第九十八條第一項、第一百十三條、第六十九條所明定，是拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用；且依強制執行法第九十九條第一項之規定，僅於『債務人應交出之不動產，現為債務人占有或為第三人占有者』執行法院才應解除其占有點交於買受人或承受人，亦即拍定人取得拍定物之程序，非必以點交為要件，故應以拍定人取得法院所發權利移轉證書之日即取得該拍定物所有權之時，為拍定物之利益及危險移轉之時點。本件再抗告人既已取得執行法院所發給拍定之系爭不動產之權利移轉證書，即已取得該拍定物之所有權，故該拍定物嗣後遭地震震毀之危險，自應由其負擔。」

法拍的不動產，債務人不會有交屋、過戶的動作，於是須透過法院為之，依強制執行法的規定，不動產的「交付」，即危險負擔轉換的時點，係以法院發給權利移轉證書為準。所以本文的例子，甲雖然已繳足價金，但因為法院尚未核發權利移轉證書，所以危險負擔仍在原屋主身上，所以法院應撤銷強制執行程序，退還甲已繳的價金。