從法律初學者的角度認識抵押權

什麼是抵押權呢？我們在借錢給別人的時候，總會希望越有保障越好，最好能夠有個擔保品，在債務人還不出錢的時候，還能夠拿擔保品來取償。而最有保障的擔保品就是不動產了，由其是土地，土地是無法藏匿和帶走的，債權人可以透過在土地上設定抵押權，如果債務人還不出錢，債權人就可以向法院聲請拍賣不動產，從拍賣的價金來清償債務。

民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」就是規定上面所述的內容。

抵押權是如何設定的？要怎麼擔保？ 

抵押權人有抵押權在手，講話就比一般債權人大聲，因為強制執行拍賣的優先受償順序，抵押權人優先於一般債權人，意思就是，抵押權人先吃肉，一般債權人再吃剩下的（如果沒剩就分不到了），那抵押權人優先的範圍在哪？與設定的擔保債權金額有關。 

我們從這份建物謄本，就可以大概瞭解抵押權了，至地政事務所申請抵押權登記時，最重要的就是「擔保債權總金額」，例如設定300萬元，則到時候法拍，在300萬元的範圍內，就是抵押權人可以優先分配的（但假如只欠270萬元，當然也只能在270萬元的範圍內受償，不能多拿）。至於利息、遲延利息、違約金要不要約定，則是當事人可自行決定。 

抵押權擔保的範圍

民法第861條第1項本文規定：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。」

抵押權擔保的範圍包含本金、利息、違約金（例如約定遲延還款應付違約金）、強制執行費用。 

抵押權的從屬性及不可分性

• 從屬性：抵押權的有效，是以債權存在為前提，白話來說，就是真的有錢需要給付（還），才能設定抵押權，如果實際上沒欠錢，設定一個空的抵押權，則是無效的。不過實務上認定比較寬鬆，假如之後可能會欠錢，則預先設定抵押權還是可以的，但要實行抵押權（法拍）時，仍須以存有債務為必要（法拍時必須欠錢沒還）。
  
  》註：因為抵押權的從屬性，所以登記的抵押權人必須是債權人，而登記的債務人，也務必是真的借錢的債務人，不要隨便借名（例如登記成親人的名字），否則可能會因此形成無效的抵押權（因為借貸契約的當事人並不是親友啊）。 
  
  
• 不可分性：民法第868條規定：「抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。」就算不動產事後移轉給其他人，或進行分割等等，抵押權都還是存在，不會受到影響。所以只要不動產上設有抵押權，交易價值就降低很多了（因為原所有權人欠錢不還的話，自己花錢買的房地還可能被拍賣，如果抵押房地要買賣的話，通常都是約定買賣價金清償原債務，過戶時要塗銷抵押權）。 
  

抵押權的變化→最高限額抵押權

• 什麼是最高限額抵押權？ 
  

  普通抵押權適用於一次性的借貸關係，清償後就應塗銷抵押，但如果是頻繁性的借貸，借借還還的狀況，普通抵押權就不好用，要一直塗銷和重新設定，這時可利用「最高限額抵押權」，跟普通抵押權一樣設定一個擔保金額（例如300萬元），以及一個擔保確定日期（也可以不約定，但雙方可以隨時請求確定），在這個期間內，就是可以借借還還，到確定日期時，實際欠的債務才會確定下來，在這期間，最高限額的抵押權都仍然存在。

  民法第881條之1第1項規定：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。」賦予貸方與借方可以先後成立多個借貸契約，都是最高限額抵押權的效力所及，不過如果有遲延的狀況，抵押權人當然還是可以聲請拍賣抵押物。 
  
  
• 最高限額抵押權的登記記載

從最高限額抵押權的謄本就可以看出和普通抵押權的不同，擔保債權種類及範圍包含現在、過去、未來，在擔保債權確定期日前的債務。 

• 最高限額抵押權「確定」後，結算實際債權額，並轉為普通抵押權
  未必要等到原約定的確定期日才會確定，發生以下情況時，都會使最高限額抵押權確定，確定的好處在於，避免債權債務關係的複雜化，早日確定較符合經濟效益：