租約屆期，承租人的「回復原狀」義務，該如何解釋？

房客甲跟房東乙承租套房一間，套房附有彈簧床、冰箱、冷氣、電視等設備，租賃契約規定：「租期屆滿後，應將承租標的物回復原狀，交還出租人。」甲租用套房5年後，因租約屆期而不再續租。

彈簧床、冰箱、冷氣、電視等歷經5年的使用，床墊有黃垢、冷氣運轉聲音大，且牆壁因滲水而有壁癌，房東甲要求乙必須花錢買新的床、冷氣及粉刷油漆（或負擔費用），否則就是沒有回復原狀，房東的主張是否合理？

回復原狀，是指回復「應有」狀態，而非回復到「原有」狀態

依國內房屋租賃之實務，的確習慣在租賃契約中約定「承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務」，但所謂回復「原狀」，除當事人有特別的約定外，是指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還。

換句話說，合於約定方法使用、收益所造成的自然耗損、承租人所負保管維護義務的程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態，而回復到「應有」狀態即可，而非回復租賃物的「原有」狀態。東西本來就會壞、會折舊，所以正常使用下的耗損、固障，不應由承租人負擔。

不過對於建物的裝潢、改裝等，所謂的回復原狀，就是要將增設的裝潢、改裝拆除，回復到承租時的原貌（若另有約定，則從其約定）。