管委會僱用管理員、委任物業公司之決定，區權會可否推翻？

【情境一】管委會僱用了一名管理員A，但許多住戶不喜歡這名管理員，於是在區分所有權人會議上提案，作成否准管理會僱用A的決定。

【情境二】管委會與物業公司B簽訂合約，委請B公司處理社區事務，並由B公司派總幹事、保全至社區提供服務，但許多住戶不滿意這間物業公司，於是在區分所有權人會議上提案，作成否准管理會與B公司簽約的決定。

管委會是否有權僱用管理員、委任物業公司？其簽約的效力為何？

公寓大廈管理條例第3條第11款規定：「管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。」

同法第36條第9款規定：「管理委員會之職務如下：九、管理服務人之委任、僱傭及監督。」

內政部86年7月29日台(86)內營字第8673339號函釋：「按公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第35條業有明定，至其是否具有法人資格，應視其是否依法辦理登記，惟在實體法律關係上，管理委員會得為契約的主體。」

由此可知，管委會是可以僱用管理員、聘任物業公司處理社區事務的，是有效的契約，僱傭契約或委任契約是有效成立的。

區權會決議，是否可推翻管委會決定？

公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」

區分所有權人會議是公寓大廈的最高意思決定機關，除非決議內容違反法令，否則其效力高於管理委員會決議，所以區權會決議是可以否決管委會僱用管理人員、聘任物業公司的決定。

但可以否決，並不代表管委會與第三人成立的契約關係即會消滅。

管委會直接僱用管理員；管委會聘任物業公司，物業公司僱用管理員；兩者的不同

管委會直接僱用管理員

有些小型社區，並不會與物業公司簽約，而是自行僱用管理員（兼保全），在這種情形下，僱傭契約存在於管委會與管理員間，適用勞動基準法的規定。

所以縱使區分所有權人會議否決了管委會僱傭管理員的決定，但僱傭契約在此之前已經成立，如果要解僱管理員，必須符合勞基法的規定才行，不能任意解僱。

所以在此種情形，多半只是顯示了社區多數居民作出了對管委會的不信任投票，但因為勞基法對管理員的保障之故，所以仍不能任意解僱。

管委會委任物業公司，再由物業公司僱用管理員

管委會與物業公司間所成立的是「委任關係」，民法第549條第1項規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」且依法院實務見解，此種任意終止權亦不得透過契約排除。也因為管理員是由物業公司聘請，所以管委會與管理員間也不具有僱傭關係。

所以在此種情形，區分所有權人會議是可以否准管委會決議，並決定與物業公司終止契約。但民法第549條第2項也規定：「當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」若因契約終止而有賠償責任的話（有的契約會約定任意終止契約的賠償條款），也是無法避免。