管理委員任期屆滿尚未改選，會自動延長任期到改選新委員嗎？

A社區規約規定管理委員任期一年（任期從今年7月1日至次年6月30日），應於任期屆滿一個月前召開區分所有權人會議，選出新任委員，但因為A社區本屆管理委員之間不合、爭執不休，導致任期6月30日已屆滿了還未召開區權會選出新任委員。

之後主任委員甲直到7月29日才召開區權會選出新的管理委員，不過該次會議後，沒選上委員的乙向法院起訴，主張該次區權會的決議無效，當選者實際上未取得管理委員資格，其主張是否有理由？

公寓大廈管理條例：管理委員任期屆滿，視同解任

公寓大廈管理條例第29條第4項規定：「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」

依上開規定，管理委員任期屆滿者，即視同解任，意即任期屆至，就失去管理委員的身分，不得再為任何管理行為。

本屆管理委員任期屆滿，未選出新任管理委員前，會延長任期嗎？

上開公寓大廈管理條例之規定，在正常運作上並無爭議，但如果任期屆至，社區卻還未選出新任管理委員時，管委會是否還能運作？有無管理委員的存在？

此外，若原管理委員因任期屆滿而視同解任，那原本的主任委員就沒有召開區分所有權人會議的權限，也會導致作成的決議無效，影響重大。

可否類推適用公司法董事不及改選，延長任期之規定？

公司法第195條第2項規定：「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止。但主管機關得依職權限期令公司改選；屆期仍不改選者，自限期屆滿時，當然解任。」

公寓大廈管理條例第29條第4項與公司法第195條第2項規定的不同，在於公司法規定董事在改選前，延長職務至改選董事就任為止；而公寓大廈管理條例則規定管理委員任期屆滿即視同解任。

以本文的案例來說，若可以類推適用公司法第195條第2項自動延任的規定，則甲主任委員召開的區權會及作成之決議即屬有效，反之，若不能類推適用公司法第196條第2項，則區權會及作成決議即為無效。

可類推適用公司法第195條第2項，於改選前可延任之見解

最高法院96年度台上字第2080號民事判決：「現行實務上，公寓大廈管理委員會因故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第二十七條第四項產生管理負責人之情形，所在多有，此與公司董事負責執行公司業務，惟於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接之情形，並無不同；為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，是否不得類推適用公司法第一百九十五條第二項『董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止』規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第二十七條第四項所稱之管理負責人就任時為止？上訴人之原主任委員乙○○於任期屆滿後，以上訴人名義通知被上訴人不再續約，是否不生效力？均非無再事斟酌審究之餘地。」

臺灣士林地方法院106年度訴字第1830號民事判決：「系爭社區雖未能於被告施劍雲任期屆滿前召開會議選任下一任主任委員，然揆諸上開最高法院見解，此情形於現行公寓大廈管理實務上，所在多有，為保障系爭社區之所有權人及住戶之權益，維持系爭社區管理維護事務之正常運作，應得類推適用公司法第195條第2項『董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止』之規定。從而，被告施劍雲之任期雖於105年12月31日屆滿，然因系爭社區未及改選新任主任委員，應認被告施劍雲得類推適用公司法第195條第2項之規定，延長其任期至改選新任主任委員時即106年2月18日，是被告施劍雲應具備召開系爭會議權限無訛。」

無類推適用公司法第195條第2項餘地，任期屆滿即解任之見解

臺灣高等法院109年度上字第1456號民事判決：「按『管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。』、『前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。』，公寓大廈管理條例第29條第3項、第4項分別定有明文，依其規定，管理委員依區分所有權人會議或規約或上開規定而為固定任期，於屆滿時即視同解任。再按『法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。』，民法第71條亦規定甚明。而觀諸公寓大廈管理條例第29條第3項、第4項規定立法意旨揭明『三、為兼顧管理委員、主任委員及管理負責人勇於任事及防止把持操縱，爰修正第三項，其任期依區分所有權人會議或規約之規定，至少一年至多二年，連選得連任一次，規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。』『四、明定管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項之拒絕移交者，視同解任之規定，爰增列第四項規定。』之旨，足見立法者明定上開關於管理委員任期、連任限制及任期屆滿視同解任之規定，目的在於以固定任期制度兼顧促使管理委員勇於任事，並避免於任期滿後仍藉詞繼續把持操縱之需求，而具有公益性，應屬強制規定，且又別無其他關於違反第29條第3項、第4項並不以之為無效之規定，是以區分所有權人會議或公寓大廈規約之規定違反上開規定者，依民法第71條前段規定即屬無效。公司法第195條第1項前段定有明文，而公寓大廈管理條例就公寓大廈管理委員之任期並無類似延長其執行職務之規定。又依前述公寓大廈管理條例第29條第3項、第4項規定之立法理由，可知其規定係以避免管理委員於任期滿後仍藉詞繼續把持操縱之公益性考量所設，是以於管理委員任期屆滿時，不論未及改選管理委員之原因為何，均應受固定任期之規範限制。再參酌公司法就董事任期屆滿而不及改選時，除經主管機關限期令公司改選屆期仍不改選者，依同法第195條第2項但書規定自限期屆滿時當然解任外，別無於董事任期屆滿未再選任者視同於任期屆滿日起解任之規定，與公寓大廈管理條例第29條第4項設有任期屆滿視同解任明文規定之情形顯然不同；且公寓大廈管理委員任期屆滿未改選而無法組成新管理委員會者，除可由區分所有權人會議儘速改選管理委員組成新管理委員會或逕以決議處理公寓大廈事務外，亦可由區分所有權人依公寓大廈管理條例第29條第6項規定選任管理負責人，或以區分所有權人互推之召集人或申請主管機關指定之臨時召集人或住戶為管理負責人以資處理公寓大廈事務（內政部營建署91年7月8日台內營字第0910084814號函參照），尚不生因管理委員任期屆滿未改選造成公寓大廈事務無從處理之情形，難認有逕使任期屆滿管理委員延長職務之必要。是以公寓大廈管理條例未訂定如公司法第195條第1項前段關於任期屆滿不及改選時延長執行職務至新任人選就任時為止之規定，顯係立法者有意區分，非屬法律漏洞，自無類推適用之餘地。」