覺得租金太低，房東可以訴請法院提高嗎？有何條件限制？

當租賃物為不動產時，隨著房市景氣、商圈買氣的波動，房屋價值可能會水漲船高，例如簽約時租金合理，但豈料房屋市價突然暴漲，房東覺得後悔，可不可以要求漲房租呢？民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」房東可不可以用這條規定要求漲租金？

租賃定有期限者，不得於租期內調漲租金

民法第442條規定只適用於「不定期租賃契約」之情形，意即租約有期間（例如一年、二年、、、十年）者，要漲租金須要房東、房客都同意才行，房東不能片面訴請法院調高租金，因為既然已定有租期，更應遵守契約的約定，要調漲租金，大可等租約到期時再來協議調漲。

如果是長期租約，例如長達十年，房東要如何保留調整租約的彈性？可以在租賃契約中訂定「租金隨土地價值昇降機動調整」之規定，就可以滿足需求了。

須符合情事變更原則，始能調整租金

民法第442條規定為同法第227條之2第1項的特別規定，意即法條的目的是為了處理「不定期限租約，租賃物隨景氣盛衰波動，若仍以訂約時之租金作為標準，顯不合公平，難達當事人之合理期望」情形，所以我們規納幾個重要的要件：

• 租賃物隨經濟景氣盛衰波動、或其他情事（例如變兇宅），其價值有顯著之增減。
• 上開導致租賃物價值有顯著增減之情事，係訂定租賃契約時所不能預料者。
• 若依原有之租金約定，有顯失公平的情形。

所以一定是誇張、不合理、顯不公平的情形下，才可以請求法院增減原租金，無法任意主張之。

若法院判決增減租金，自何時起增減？

依最高法院73年8月21日第9次民事庭會議決議、48年度台上字第521號判例、47年度台上字第1152號判決意旨。

增減租金判決之效力，如果原告在起訴前已向對方提出請求（若能證明），則自提出請求時增高增減租金；如果原告在起訴前未曾表示，則自原告起訴時起增高增減租金。

另外在法院判決確定前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。意即在判決確定前，任一方隨便依己之見，變更租金給付之數額，即屬違約。