【房東該瞭解的事】欠租斷水斷電、換鎖，房東真會觸犯強制罪？

遇到不繳租金的惡房客，卻仍占用房屋不還，想必是房東最不想遇到的事，而提起民事遷讓房屋訴訟，又需要花費許多時間。而換鎖、斷水斷電的方式，最能達到趕走房客的效用，但如果您有上網做功課的話，想必會看到不少房東換鎖、斷水斷電因而觸犯刑法「強制罪」的案例，但真有這麼可怕嗎？事實上這並非法院實務的定見，而且是有方法避免的。

如換鎖、斷水斷電時，房客不在場，法院多數見解認為不成立強制罪

這是一個法律問題的討論，強制罪的成立，是否需要行為人施強暴、脅迫行為時，被害人在場為必要，有肯、否二說，而實務目前多數見解是採肯定說，將會限縮強制罪的成立。

• 肯定說，施強暴、脅迫行為時，被害人須在場，才可能成立強制罪：
  所謂「以強暴脅迫使人為無義務之事，或妨害人行使權利」者，其強暴脅迫之對象，須以「人」為要件，雖不以直接施諸於他人為必要，間接施之於物體而影響於他人者亦屬之，然仍需被害人在場，始有受強暴之可能，如妨害人行使權利時，被害人並不在場，自無從對人施強暴脅迫，既缺乏施強暴脅迫之手段，要與刑法強制罪之構成要件不符。
  故若採肯定說，則房東通常換鎖、斷水斷電時，都是趁房客不在的時候去弄，因房客不在場，不屬於對人施強暴的行為，並不會構成強制罪。（實務多數見解）
• 否定說，不以被害人在場為必要，對物施之強暴手段若可持續發生效用，可直接影響被害人正當行使權利之自由，仍可成立強制罪：
  所謂施以強暴，並非被害人不在現場即可謂非強暴，應視其對物施之強暴手段若可持續發生效用，其效果可直接影響被害人正當行使權利之自由，仍可成立強制罪。
  若採否定說，雖於房東更換門鎖、斷水斷電之時，房客並未在場，但房客之後欲進入房屋時，該換鎖、斷水斷電仍持續發生效用，影響房客自由進出房屋、對房屋使用收益之權利，其當場已令人感受具有強暴性，效果直接影響房客，會成立強制罪。（實務少數見解）
  

所以房東就算真的換鎖、斷水斷電，除非當著房客的面為之、或房客當時就在屋內，不然依現在實務見解，就算被房客告強制罪，也有很大機率會不起訴。

先終止租賃契約，再換鎖、斷水斷電以避免觸犯強罪

雖然多數實務見解對於房東有利，但畢竟還是會有點怕怕的。

那我們先想，房客要提告強制罪，勢必是他覺得他的「權利」被侵害了，而這個權利是什麼？就是「對於房屋的使用、收益權利」！那如果這個權利不存在了，那再來換鎖、斷水斷電就沒有侵害房客權利的問題，房客也喪失了提告的立基點。

所以房東可以先審視，是否符合「民法終止租約」之法定要件，即實際欠租達二個月（扣除押租金後，額外多住了二個月未付租金），房東限期催告，房客仍不給付後，東可終止租賃契約。

合法終止租賃契約後，房客對於房屋已經沒有使用、收益的權利，對房東而言屬於無權占有，若房客仍不遷離，房東再來做換鎖、斷水斷電的動作，較不會再有觸犯強制罪的疑慮。