不動產法拍有幾次拍賣？流標無人應買如何處理？

法院查封不動產後，會先鑑定不動產價格，接著核定拍賣底價，接著公告定期拍賣。不過除非標的誘人，不然常常第一次拍賣是無人應買的狀況，接著是否就是打八折再拍賣一次呢？如果又流標了，會一直打八折下去嗎？以下簡介不動產的減價拍賣規定。

第一次拍賣

第一次拍賣就是法院經鑑價後酌定底價公告，所定的第一次拍賣期日，若第一次拍賣期日無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會再定期拍賣，進入到第二次拍賣 （第一次減價拍賣 ）。

第二次拍賣 （第一次減價拍賣 ）

第二次拍賣時，法院應酌減底價，依強制執行法第91條第2項規定，酌減數額不得逾20%，而實務上通常就直接打8折。

若第二次拍賣還是無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會再定期拍賣，進入到第三次拍賣 （第二次減價拍賣 ）。

第三次拍賣（第二次減價拍賣） 

第三次拍賣時，法院應再酌減底價，依強制執行法第92條後段規定，酌減數額不得逾20%，而實務上通常就直接再打8折（此時底價已是一拍時的64折）。

若第三次拍賣還是無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會進入特別變賣程序。 

特別變賣

第三次拍賣流標後，法院應於第三次拍賣後十日內公告「願買受該不動產者，得於三個月內依第三次拍賣底價買受或承受」，這就是所謂的「特別變賣程序」。

為什麼不再定期拍賣了？因為已經三次拍賣仍無結果，可見依通常拍賣程序難覓得應買人，如繼續減價拍賣，徒增執行程序又有害於債權人及債務人之權益，故採特別變賣方式，不經公開競爭出價，由應買人在三個月內向法院為應買表示，使不動產有機會出賣。

第四次拍賣

而債權人亦得於特別變賣期間內，向法院聲請停止、另行估價拍賣，或是聲請再減價（比第三拍底價還低），此時已進行第四次拍賣（定期拍賣），這是所謂的第四次拍賣了。

程序終結

若經過以上程序都無法順利賣出，則債權人亦未承受者，則視為撤回強制執行，法院會塗銷不動產的查封登記。