凶宅的定義？賣方可否主張不知凶宅而免責？

我國民眾對於凶宅往往敬而遠之，何況是住在凶宅裡面了。但如果事前知道是凶宅，而且夠便宜的話，也不是沒有人會買。但如果賣家事前不告知凶宅，也沒賣得比較便宜，買主事後知情，一定會氣得半死了！如果賣家原屋主抗辯自己也不知道凶宅的事情，前前屋主也沒跟自己講啊，表示自己沒有故意或過失，是否就可以不負責任了呢？

凶宅的定義

有關凶宅的定義，內政部的解釋較為狹隘，而法院實務解釋則較廣。

• 內政部解釋：本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。所以是指，賣方持有建物期間，曾經在建物裡面（死在自宅院子算，但死在門外或大廈公共區域就不算），發生兇殺或自殺案，才算凶宅，不包括意外死亡（例如一氧化碳中毒死）。
• 法院實務見解：包含兇殺或自殺致死或其他非自然身故情事。另外，某些自然死亡的案例，也可能被從寬認定為凶宅，例如獨居者在住宅內自然死亡，但陳屍多日無人發覺，腐敗發出惡臭、屍水流出，民眾對此心理勢必產生恐懼、嫌惡感，無法享受平靜、安穩之舒適生活。

凶宅屬於瑕疵，可主張減少價金或解除買賣契約

凶宅雖然不是「物理」上的瑕疵，但依我國國情，民眾在「心理」上也會產生恐懼，導致無法於房屋內擁有一個安寧舒適的生活空間，也可能因此導致買受人無法對於房屋達到預期之使用效益，而且在社會交易上，價值勢必比較低，甚至低很多，因此也可認為是物之「瑕疵」。

故若有物之瑕疵，買方即可主張減少價金或解除買賣契約，若賣方故意隱瞞，亦可請求損害賠償，關於此部分權利之行使，可參考我們其他的專文。

出賣人不得抗辯不知凶宅而免責

最高法院87年台上字第2907號判例：「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。」

民法關於物之瑕疵的規定，只要標的物在移轉持有時存在即可，不管是瑕疵何時產生？賣方是否知情？均無涉。且物之瑕疵擔保之責任，也不以出賣人是否有故意過失為要件。

所以縱使賣方原屋主於對房屋為凶宅一無所悉，仍無礙於其瑕疵擔保責任之構成！