【台中不動產律師】土地的分割方法

據報載，高雄有一筆31名家族成員共有的土地，其中一人積欠債務遭法拍，一直到了第四拍才拍定，在此期間，其他土地共有人都認為持分太小，不想來買，拍定後也不行使優先承買權。直到拍定人向法院提出分割訴訟，法院判決變價分割，導致整筆土地要被法拍時，才找記者抱怨自己不懂法律被欺負，祖產遭法拍變賣等等。

法院在處理土地分割案件，有哪幾種分割方式？其實本件新聞案例很正常，而變價分割是有利於原共有人的，而祖產什麼的，只是情感上的想法而已，31個人共有土地，這代子孫卻讓土地放著不被利用，隨著時間的經過、不斷繼續，土地變得更零碎，祖先也未必樂見吧。

新聞來源：共有人噩夢！外人不到30萬買走0.86坪土地　蠶食鯨吞祖傳地

誰可以要求分割不動產？

民法第824條第1項、第2項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配...。」

• 所以不動產的分割，共有人如果達成協議，就可依協議方法至地政事務所辦理登記。
  但此協議需要「全部共有人同意」，所以當共有人越多，就越無法達成協議。 
• 若共有人無法全數達成協議時，任何1個共有人都可以到法院提起訴訟，請求法院判決分割。不管這個共有人有持分再小，都沒有關係。

法院判決分割不動產的方式

關於分割方法，我們就要看民法第824條第2項到第7項的完整規定了。

民法第824條第2項至第7項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」 

我們規納重點如下：

原則：

原物分配，所謂原物分配就是將不動產依共有人的持分，依比例分成獨立的數份。

例外：

1. 原物分配兼金錢補償。
   每個共有人都分配到土地，但有人分到土地價值較高（例如較方正、鄰路面績較大），所以需要金錢補償別人。
2. 部分原物分配、部分金錢補償。
   有的共有人分配到土地，有的共有人沒分到土地，但有分到的要金錢補償給沒分到土地的人。
3. 變價分配（共有人有優先承買權）。
   
4. 整筆土地變賣，共有人依持分比例分得拍賣價金。
5. 部分原物分配、部分變價分配。
   一部分土地分配給原共有人；一部分土地變價拍賣，共有人依持分比例分得拍賣價金。
6. 部分原物分配、部分維持共有。
   一部分土地單獨分配給共有人，但一部分土地仍維持共有（例如進出通道之土地）。

為什麼法院決定用變價分割？

以這個新聞案例來說，土地大約770平方公尺，共有人有31個人，最小的持分只有324分之1，最多的也只有10分之1，若以原物分配的話，每個人可分得面積過小，這個地就等於廢掉了，所以原物分配不是好的方法。

這時，法官就從例外的幾種情形來決定要採哪一種分割方法，在共有人過多、目前無共有人正在利用該土地、沒有共有人願意拿錢出來補償其他共有人等情況下，法官判決全部變價分配，是可以預期的。 

變價分割如何變價？

「變價分割」就是法院判決這個不動產，必須賣掉，然後共有人依持分比例分配變賣價金。

而變價分割是採法拍處理，不是讓共有人自己找買主去買（沒效率），所以只要其中一個共有人，就可以持判決向法院聲請強制執行拍賣了。

不過原共有人有優先承買權，可依拍定條件優先買下這個土地，把祖產留在自己身上（但代價就是整筆土地破億的高額價金）。