租賃關係下，出租人及承租人的同時履行抗辯權

民法第264條第1項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」為同時履行抗辯之規定，而同時履行抗辯適用於雙務契約，不止是買賣而已。而租賃亦為社會上很常見的契約關係，本文為大家簡介租賃關係中，出租人及承租人各有何同時履行抗辯權。

承租人於何種情形可主張同時履行抗辯？

承租人（房客）的主要義務就是付租金，若出租人（房東）未盡其義務時，可主張同時履行抗辯，在出租人盡其義務前不付租金。

出租人負擔的保持義務，係出租人有義務讓租賃物保持在合於租約約定、使用之狀態，解釋上包括必要的修繕，使承租人能占有合於約定、使用之物。所以出租人的主給付義務分別為「交付」、「保持」、「修繕」，若出租人未盡義務，即構成債務不履行，承租人可拒絕支付租金。

不過，若須修繕之部分輕微，不致影響整體租賃標的之使用收益，承租人即不得主張同時履行抗辯而拒付租金（有違反誠信原則、比例原則之疑慮），此時，承租人可自行修繕，並自租金中扣抵修繕費用。

出租人於何種情形可主張同時履行抗辯？

承上所述，如果承租人未付租金，則出租人之同時履行抗辯權，就是可以拒絕修繕。