具租賃關係但未約定土地租金，法院如何認定租金數額？

甲父有A土地及座落於該筆土地上的B建物各一筆，甲後來把A土地所有權移轉給長子乙、把B建物所有權移轉給次子丙。依民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」乙、丙之間推定存有租賃關係。

但乙、丙之間並沒有約定租金數額，當乙向丙請求房屋占用土地的租金時，法院該如何計算租金數額？又B建物分別為「住宅」、「營業處所」時，租金計算又有何不同？

租金，斟酌土地位置、工商繁榮程度等因素定之

法院決定租金時，應斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

其實跟我們一般國民的想法是一樣的，越繁華、土地越值錢的地方，租金當然相對較高，若是偏鄉地區，則租金理應較低。

土地法第97條的適用？

土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」同法第105條規定：「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」

所謂城市地方，係指實施都市計劃之地區而言，也通常是較為繁榮的地區，在城市地方的租金，土地法第97條設了一個天花板，意即每年的租金，不得超過該筆土地申報地價的10%。

以下圖為例，這筆土地的申報地價是每平方公尺9200元，若土地面積為100平方公尺，則換算整筆土地價額為920000元，則座落土地房屋的每年租金上限，就是10%的92000元。

至於非城市地方的租金上限，土地法則無規定，但理論上非城市地方的繁榮程度應不如城市地方，所以無形中，非城市地方的租金，在法院酌定租金時，同樣會受土地法第97條第1項的影響。

營業用建物，並不適用土地法第97條之規定

內政部71年5月24日台內地字第87103號函釋：「土地法第97條所稱『房屋』，係指供住宅用之房屋而言。」

最高法院54年度台上字第1528號民事判決：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條(舊)所定，房租及地租最高限制之拘束。」

最高法院93年度台上字第1718號民事判決：「土地法第九十七條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第九十四條至第九十六條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然。」

所以土地法第97條的規定，目的是要保障人民的居住權益，免受房東過度剝削，所以適用範圍限於「住宅」，但如果是營業用建物，即無上開情形，自不受土地法第97條的限制，法院可依實際行情酌定租金數額。