拍賣建物之占有人，與所有人是否有租賃關係，執行法院為形式或實質審查？

甲積欠乙1000萬元債務未清償，經乙持本票裁定聲請強制執行，將甲名下房地拍賣，而甲為了妨礙法拍、降低法拍成功的風險，於是甲和丙簽了一份4年半的假租約，把租約期間押在查封之前，以及叫丙搬入房屋中。

在法院執行處到場執行查封時，甲、丙在場表示有租賃關係存在、提出假租約，經書記官將租賃、承租人占用中的事實記載在拍賣公告上，債權人乙質疑租約為假，得否異議？或需要向法院提出確認租賃關係不存在之訴？

法院於強制執行程序中，就租賃關係存否，僅形式審查，不實質調查

臺灣高等法院100年度上易字第2746號判決：「強制執行法第77條之1第1項固規定：『執行法官或書記官，為調查不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。』司法院修正之辦理強制執行事件應行注意事項41之1項關於強制執行法第77條之1部分亦規定：『查封之不動產，究為債務人占有，抑為第三人占有，如為第三人占有，其權源如何，關係該不動產之能否點交，影響拍賣之效果，執行法官或書記官應善盡本法第77條之1規定之調查職權，必要時得以拘提、管收或科罰鍰之方法行之，務期發現占有之實情。』是執行法院對於查封之不動產有第三人主張占有者，對於其占有之權源如何，是否影響拍賣不動產之點交，均應加以調查，而非以第三人片面之主張為據，固無疑問。惟強制執行法第77條之1第1項及司法院辦理強制執行事件應行注意事項41之1項所謂『調查』者，係指就不動產之使用狀況為形式之調查而言，非謂執行法院應對占有不動產之實體法律關係存否加以實質認定。亦即強制執行程序係在透過強制手段實現人民之民事實體法上之權利，要屬非訟性質，而就實體法律關係是否存在有爭執者，應由人民提起訴訟，踐行言詞辯論後，由法院以裁判認定之，尚非執行法院得憑職權調查即加以決定者。且執行法院是否除去執行標的物上之租賃關係而為拍賣，係以該租賃權如存在是否足以降低執行標的之價值而影響抵押權為斷，尚非謂執行法院應就租賃關係是否真正加以判斷。故執行法院於決定是否除去租賃權時，僅需就當事人所提之租賃契約書或其他證據作形式上之調查，至該等契約書等是否出於虛偽之意思表示或有其他無效或得撤銷之原因，尚無實質審查之義務，即使執行法院就租賃關係存否已為認定，亦無確定實體法律關係之效力，當事人非不得再行起訴請求確認租賃關係存在或不存在。是故，執行法院就本件租賃關係之存否，僅具形式審查權，要屬無疑。」 

依上開實務見解，法院執行處雖然對於查封不動產在第三人占有時，有調查占有事實之權責及義務，但僅為形式調查而不實質審查，所以當債務人刻意做假租賃以妨礙法拍時，債權人通常還是需要向法院提起確認租賃關係不存在之訴。

不過，債務人做此種假租約的行為，因為使書記官在拍賣公告上登載不實租賃之事項，債務人會涉犯刑法第214條的使公務員登載不實罪，並非毫無代價。