押金不得超過二個月租金，營業用房屋是否適用此規定？

甲向乙承租「店面」一間作營業使用，約定每月租金10萬元，承租前需要先繳納30萬元的押金（保證金、擔保金），甲之後經友人告知，法律有規定押金不可以超過二個月租金，甲於是請求乙退還10萬元的押金，但遭乙拒絕，甲的要求是否有理由？

「土地法」、「租賃住宅市場發展及管理條例」關於押金數額的規定

土地法

土地法第98條規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。」

同法第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

租賃住宅市場發展及管理條例

租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」

押金上限的規定，不適用於營業用房屋

最高法院94年度台簡上字第8號民事判決：「人民之生存權、財產權應受保障，為憲法第十五條所明定，所有權人之不動產出租收益權為財產權之一種，其租金及擔保金之多寡，自應本諸契約自由之原則，受憲法第十五條之保障，除有憲法第二十三條及國民經濟等基本國策之需要外，不應以立法限制。但人民之生存權亦同受憲法之保障，而居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵。財產權及生存權兩種憲法基本人權衝突時，自應衡量生存權屬於生命法益，應優於財產法益，而保障財產權之目的，乃在維持生存，生存權優先於財產權之保障，故供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制。至營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。土地法第九十七條限制房屋租金最高額及同法第九十九條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀之土地法第九十七條、第九十九條之立法意旨自明。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第九十七條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解，土地法第九十九條擔保金之規定，亦應為相同之解釋。尤以供營業使用房屋租賃之擔保金，重在擔保租賃契約之履行，其擔保金之多寡，常因租賃房屋之價值及承租人營業之風險而有不同，更應回歸契約自由之原則，不應以特別法加以限制，故土地法第九十九條就擔保金之規定，亦應解為不包括供營業使用之房屋租賃，以兼顧租賃雙方之利益。」

土地法第97條關於約定租金上限、第99條擔保金不得逾二個月租金的規定，按其立法目的，係保障人民居住權利（生存權），使經濟上弱勢的承租人，可以取得適當的居住空間。

但營業用的房屋，係以獲取利潤為目的，若非供居住之用，與生存權的保障無關，此時應無限制營業用房屋的押金上限，回歸契約自由原則，讓出租人與承租人自行意定即可，上開最高法院判決，明確得對土地法第99條的適用為限縮解釋，僅住用於住宅房屋，不包含營業用房屋。

至於租賃住宅市場發展及管理條例的規定，也很清楚的，其法律名稱就已明確寫「租賃住宅」了，營業房屋就不適用此條例的規定。