租地建屋蓋違章建築，是否屬於土地法第103條第2款「違反法令使用」？

甲把名下的農地出租給乙，同意乙在農地上蓋廠房，約定租期5年，每月租金3萬元，而5年期滿後雙方沒有再簽訂書面租約，口頭約定再續約3年。

而3年期滿後，甲覺得租金太低，不願再將土地租給乙，要求乙返還土地，但乙主張雙方已是不定期租賃關係，只要自己有按月繼續支付租金，甲就不能趕走自己。

甲於是改主張乙違法在農地蓋廠房，是違法使用土地的行為，甲以此理由終止租約、要求乙返還土地，甲的主張有理由嗎？

房屋、土地租賃契約，僅口頭約定租期逾一年者，屬於不定期租賃契約

民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

甲、乙在原本書面約定的5年租期屆滿後，以口頭約定續約3年，但依民法第422條規定，超過1年租期的不動產租賃契約，若只以口頭約定，法律上直接視為不定期限的租賃契約。

而不定期限的租地建屋契約，地主要收回土地就十分得困難，必須符合土地法第103條所規定的終止事由，所以以出租人的角度來說，避免租約變成不定期租賃契約，是十分重要的！

》土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」

農地蓋違章建築，非屬土地法第103條第2款之「違反法令使用」

依土地法第103條第2款之規定，關於不定期租地建屋契約，承租人若把土地做違反法令之使用，出租人可以終止租約收回土地。

在農地興建廠房，違反農業發展條例、農業用地興建農舍辦法之規定，確實屬於違法行為。但租用農地蓋違章建築，是否屬於土地法第103條第2款「供違反法令之使用 」？遺憾的是，法院實務是採否定的見解。

最高法院41年度台上字第95號判例、89年度台上字第1018號判決：「土地法第一百零三條第二款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上舴房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。」 

以本文的例子，雖然乙確實在農地違法蓋廠房，但只是違反行政法令，並沒有危害於公共安全或有違反公序良俗的情形，依上開最高法院之見解，建物縱屬違章建築，也不符合土地法第103條第2款規定之終止租約事由。