租期屆滿繼續占有房地，房東可否逕以強制力妨害租客使用房地？

甲向乙承租房地經營婚宴會館，但因為疫情緣故生意不佳，導致積欠逾半年租金，經房東依民法規定終止租約，但甲仍拒不搬遷，乙於是採取極端手段，不顧甲在場反對，仍叫來吊車放置一個大貨櫃檔在婚宴會館門口，讓甲無法做生意，乙的行為是否成立刑法第304條的強制罪？

出租人採取強力手段排除占用，面臨的強制罪難題

刑法第304條規定：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。」

困擾房東（出租人）的一個問題，就是對於非法占據承租標的物，拒不遷讓的前租客，除了採取曠日廢時的民事途徑外，是否可以自力救濟，以強制力排除占用。例如斷水斷電、換鎖、封住入口等方式？而採取以上手段，是否會成立刑法的強制罪？

承租人對租賃標的已無合法使用權源，是否還是強制罪保護的對象？

司法實務多數見解認為，房東施以強制行為時，須以被害人（房客或使用人）在場為必要，所以趁房客不在時，偷偷進行斷水斷電、換鎖、封住入口等方式，基本上，成立強制罪的機率不高。

但如果房客在場，還以強制力斷水斷電、換鎖、封住入口時，可否以「已合法終止租賃關係，承租人為無權占有」之理由，作為逕以強制力排除占用的依據，而不成立強制罪呢？

關於這個問題，實務上也沒有一致的見解，而從近年一則的最高法院判決，可以提供我們參考：

最高法院110年度台上字第1511號刑事判決：「土地承租人雖因租約期滿、出租人不再續租，而有返還承租土地之義務，否則即屬無權占有。然此因遲延返還租賃土地而形成之無權占有，與自始即無權占有之侵權行為有別；於出租人或權利人依民事訴訟程序取回出租土地，或依保全程序禁止承租人繼續使用租賃土地之前，承租人基於現實占有土地之事實，而得行使之使用、通行權利，仍受保護，不得以強暴、脅迫方式妨害之。」 

這個案例中，出租人已依民法規定終止租約，但承租人還是拒不遷離（曾立切結書要搬走，但屆期又不搬），出租人不顧承租人女兒的現場勸阻，吊了兩個貨櫃封住去路。檢察官認為出租人犯強制罪而提起公訴，而一審法院以承租人對於土地已無合法的使用權，自無通行權利遭侵害，而判決出租人無罪。但經檢察官上訴後，二審法院卻改判有罪，上訴到最高法院後遭駁回上訴（理由如上述）。

而這個案例，就是法院見解初一十五不一樣的最佳寫照（有的法官認為有罪、有的卻又認為無罪），且最高法院的見解對於出租人無疑是一個惡耗啊。