購買土地，付錢後超過15年未辦所有權移轉登記，是否仍有土地使用權？

早些年，像是民國70年代以前，有民眾購買土地（或房屋），買賣價金也付了，但卻沒有辦理土地所有權移轉登記，可能是忘記或是因為其他原因而無法過戶，但買方想說自己也順利在使用土地，於是也不急著辦理過戶，導致土地的登記所有權人還是賣方。

拖著拖著15年就過去了，可能買賣雙方也過世了，甚至土地又被賣方的繼承人過戶給其他人，又產生了爭訟問題。

例如：甲向乙買地，但未辦所有權移轉登記，過了20年後，乙的繼承人丙，把土地所有權移轉登記給丁，丁提告甲要返還土地。

有給付買賣價金、未辦所有權移轉登記，仍然具有土地之使用權

最高法院85年台上字第389號判例：「消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅，在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」

所以只要能證明有買賣契約的存在，以及已給付價金之證據，就算沒有辦理所有權移轉登記，仍然對於土地有使用權，這點是可以放心的。但面臨的風險，就是原地主如果將土地轉手，後手出來要求返還土地時，就麻煩了。

原登記土地所有權人，將土地所有權移轉登記予他人時，是否仍有土地使用權？

以旨例而言，甲基於和乙的買賣契約，可對乙、丙（乙繼承人）主張對土地有使用權，但丙把土地轉讓給丁之後，甲、丁之間並不存在契約關係，丁是否可以土地登記所有權人之身分，要求甲遷離、返還土地？

基於債之相對性及物權的對世效力，甲和丁之間沒有契約，丁要求甲遷離的主張是有依據的，但如果丁不是善意第三人，而是在事前就知悉甲、乙（丙）之間有買賣關係之事實呢？從客觀上也看得出來土地長期是甲在使用呢？此時「債權物權化」的理論，就可以派上用場。

最高法院97年度台上字第1729號判決：「特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果。」

若符合上開債權物權化之條款，甲就可以持基於甲、乙買賣契約對土地之使用權，進而對抗丁，也對丁主張有權占有土地，不須返還土地也不須給付租金。